|
По поводу ипотеки с плавающей ставкой я даю экстремальный совет. Когда в фильме «Лучше не бывает» Джеку Николсону нанес неожиданный визит его сосед (актер Грег Киннер), первый разразился гневной тирадой.
Больше никогда, никогда не прерывай меня. О'кей? Я подчеркиваю: никогда. Пусть даже пройдут 30 лет... пусть даже будет пожар. Пусть даже однажды ты услышишь из моего дома глухой стук падающего тела, а через неделю наружу начнет просачиваться характерный запах разлагающейся плоти и тебе придется закрыть лицо платком, чтобы не потерять сознание, – даже тогда не стучи в мою дверь.... Не стучи... во всяком случае, не в эту дверь. Ни за что на свете. Ты меня понял, родной мой?
Перефразируя Николсона, я скажу: не берите ипотечный кредит с плавающей ставкой, не берите, даже если вы уверены, что въедете в свое новое жилье не позднее чем через год, даже если платежи по ипотеке с плавающей ставкой намного меньше, чем платежи по ипотеке с фиксированной ставкой. Ни за что на свете.
Существуют как минимум три веские причины, соблазняющие нас взять ипотеку с плавающей ставкой. Во-первых, профессионалы в сфере недвижимости вполне осознанно идут на риск, надеясь выиграть там, где они чувствуют себя экспертами. Вспомним моего племянника Брента. Если и есть люди, способные терпеливо дожидаться верхней точки бума, чтобы соскочить в последний момент, то это профессионалы, подобные Бренту, держащие руку на рыночном пульсе.
Во-вторых, ипотека с плавающей ставкой идеальна для того, кто намерен вскоре продать свою недвижимость. Рассмотрим для примера человека, предполагающего въехать в новое жилье в течение ближайших двух лет и имеющего ипотеку с плавающей ставкой, но с отдельным условием: ставка фиксирована на первые три года. Для такого покупателя плавающая ипотека почти столь же безопасна, как и ипотека с фиксированной ставкой. (Правда, даже в этой ситуации плавающая ставка немного рискованнее, поскольку планы меняются, а ипотека с фиксированной ставкой характеризуется большей гибкостью.)
В-третьих, легко идут на ипотеку с плавающей ставкой люди, имеющие значительные финансовые ресурсы. Ведь главная проблема такой ипотеки заключается в том, что домовладелец в определенных обстоятельствах вынужден продавать свое жилье во время рыночного спада. Если же у домовладельца припасено достаточно денег на черный день, то без вынужденной продажи можно обойтись. Поэтому люди, которым по карману позволить себе ипотеку с фиксированной ставкой, также позволяют себе взять и более рискованный кредит, поскольку в случае неблагоприятного развития событий удар не станет для них смертельным.
Как говорится, банки готовы давать в долг всем, кому эти деньги не нужны. Точно так же ипотека с плавающей ставкой привлекательна своими меньшими месячными платежами, однако использовать ее следует тем, кто легко позволит себе и более высокие платежи по ипотеке с фиксированной ставкой.
Итак, большинство людей, но не все, должны избегать ипотеки с плавающей ставкой. Мой совет на эту тему прямо противоположен тому, что дал председатель Федеральной резервной системы США Алан Гринспэн. В своей речи 23 февраля 2004 года председатель Гринспэн заметил, что в течение десятилетия, предшествовавшего его выступлению, люди, взявшие ипотечный кредит с плавающей ставкой, платили гораздо меньше по сравнению с фиксированной ипотекой. Он также подчеркнул, что в некоторых странах ипотеки с плавающей ставкой распространены гораздо шире, чем с фиксированной. И заключил: «Традиционная ипотека с фиксированной ставкой – это дорогой метод покупки жилья».
Но я не согласен с председателем по двум причинам. Во-первых, я считаю, что процентные ставки могут вырасти. Поэтому когда ипотеки с плавающей ставкой изменятся, месячные платежи тоже возрастут.
Во-вторых, ипотеку с плавающей ставкой я считаю азартной игрой. Если ставки вырастут меньше, чем ожидает рынок, обладатель ипотеки с плавающей ставкой выиграет. Если же ставки превысят ожидания рынка, инвестор проиграет. Значит, те, кто выбирают ипотеку с плавающей ставкой, выбирают азартную игру. К тому же играют они против профессионалов.
Мой друг Грег не раз играл против профессионалов разного сорта. Он любил покер и, бывало, проверял свое мастерство против карточных «акул» в Лас-Вегасе. Поскольку Грег садился за стол с профи, он был готов к проигрышу. Свой игровой уровень он оценивал по тому, сколько он продержится до поражения. После одного чрезвычайно успешного вечера какой-то профи отвел Грега в сторону и сказал: «Ты прекрасный молодой игрок, но когда тебе приходит сильная карта, мускул на твоей левой щеке напрягается». Неудивительно, что Грег обычно проигрывал таким компетентным соперникам.
Соревноваться с профессионалами покера – проигрышная игра для Грега. Поскольку он заранее был готов к поражению, то никогда не играл по-крупному. Естественно, в игре с профи он никогда не поставил бы на кон свой дом. Так вот, те, кто берут ипотечный кредит с плавающей ставкой, ставят на кон свой дом (или, по меньшей мере, существенную часть своего богатства) в игре против профессионалов.
Ипотеки с плавающей ставкой столь привлекательны, потому что месячные платежи по ним низки. Однажды, когда мы сидели в джакузи нашего многоквартирного дома, мой сосед Алек сказал мне, что переезжает из Кембриджа в больший дом, купленный им в пригороде Бостона. Как всегда, я спросил: «По ипотеке с плавающей или фиксированной ставкой?» Алек ответил: «С плавающей». Я спросил почему, и сосед объяснил: «По ипотеке с фиксированной ставкой нам такой дом был бы не по карману».
Но я рекомендую прямо противоположную стратегию. Если для того, чтобы месячные платежи стали доступными, вам приходится выбирать ипотеку с плавающей ставкой, лучше купите менее дорогую недвижимость.
|
